פסק-דין בתיק ת"א 6639-03-10

תביעה לתשלום עמלת תיווך בגין רכישת דירה על ידי הנתבעת. התובעת אינה חולקת על העובדה שאינה הגורם היעיל להתקשרות אלא טוענת כי הנתבעת, "מידרה" אותה מן ההתקשרות, מנעה ממנה בחוסר תום לב, להיות הגורם היעיל בעסקה, במטרה להתחמק מתשלום עמלת תיווך ואף מנעה ממנה, בהחלטתה למדר אותה, גם לזכות בדמי תיווך מאת המוכרת.   

העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1.       הנתבעת ובעלה פנו לתובעת, כמתווכת דירות, על מנת שזו תסייע להם בחיפוש אחר דירות פוטנציאליות לרכישה. במסגרת זו חתמה הנתבעת ביום 19.10.2007, על התחייבות לתשלום דמי תיווך לתובעת במועד שייחתם זיכרון דברים ו/או הסכם עם הצד השני (שדירתו הוצעה למכירה), ובהתייחס לדירות אשר כתובותיהן פורטו בכתב ההתחייבות (להלן: "כתב ההתחייבות").

2.       בין יתר הכתובות המפורטות בכתב ההתחייבות, כדירות שהוצעו לנתבעת לרכישה, מופיעה כתובת הדירה: נרקיסים 3 קרית ביאליק, היא הדירה נשוא המחלוקת (להלן: "הדירה ברח' נרקיסים"). 

3.       אין מחלוקת כי הנתבעת בקשה מהתובעת לפעול אף למכירת דירתה שברח' בן גוריון 3 בקרית ביאליק. במסגרת זו, חתמה הנתבעת על כתב התחייבות נוסף לתשלום דמי תיווך לתובעת, ככל שדירתה תימכר על ידי התובעת. 

בפועל, מכרה הנתבעת את דירתה ללא מעורבות התובעת. המחלוקת בין הצדדים נסובה אודות חבות הנתבעת בתשלום דמי תיווך בגין רכישת הדירה ברחוב הנרקיסים. 

טענות הצדדים :

4.       לטענת התובעת, לאחר שהוצעה והוצגה הדירה לנתבעת ולבעלה, ולאחר שפרטי הדירה הרלוונטיים נמסרו להם, יצרה הנתבעת קשר עם בעלת הדירה ו/או מי מטעמה "מאחורי גבה" ובסופו של יום רכשה את הדירה תוך מידורה של התובעת מהרכישה, למרות שהמידע באשר לדירה נמסר לנתבעת על ידי התובעת, ובעת שנמסר לה התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת עמלת תיווך. התובעת טוענת כי הנתבעת נמנעה מלדווח למוכרת כי הופנתה ע"י התובעת ולכן מחוייבת לשלם לתובעת גם את שכר התיווך של המוכרת בהתאם לסעיף 3 להסכם התיווך.

5.       לטענת הנתבעת, הדירה נרכשה על ידה ללא כל מעורבות של התובעת ודאי שלא כ"גורם יעיל" בהתקשרות- התובעת לא הפגישה בין הצדדים לעסקה; היא לא הציגה את הדירה; לא הייתה מעורבת במו"מ; לא קיימה שום פגישה עם הצדדים בקשר לעסקה; התובעת כלל לא ידעה אודות העסקה ולמעשה היא אינה מכירה עד היום את פרטי העסקה לרבות מחירה ומועדה. לטענת הנתבעת, הדירה הוצגה לה לראשונה על ידי משרד תיווך אחר, עשרה חודשים לאחר המפגש האחרון בין התובעת לנתבעת, ובהתאם שילמו הנתבעת ובעלה דמי תיווך למשרד הנ"ל.

גם בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק") טוענת הנתבעת, כי לא התקיים תיווך במקרקעין כמשמעותו בחוק המתווכים: הפגשה בין שני צדדים.  כמו כן, בהזמנה לביצוע פעולת התיווך לא נכללים כל הפרטים כנדרש בחוק (לרבות מחיר הדירה), ולפיכך נשללת הזכות לדמי תיווך באופן המחייב דחיית התביעה על הסף.

עוד טוענת הנתבעת, כי התובעת הוסיפה באופן חד צדדי כתובות לכתב ההתחייבות- לרבות כתובת הדירה שברח' נרקיסים, לאחר חתימתה וללא ידיעתה. העובדה שהדירה נשוא תביעה זו מוצעת למכירה, נמסרה לנתבעת בדרך אגב, מבלי שנמסר כל מידע קונקרטי על הדירה ולא נערך בה סיור, על אף זמינות המפתח (שנמצא במשרדה של התובעת ובקרבת מקום) ולמרות שלא הייתה כל מגבלת זמן. באותה עת, אף לא הייתה כל רלוונטיות לראות את הדירה בשל מגבלת תקציב של הנתבעת, ולפיכך לא יתכן כי נחתמה התחייבות לתשלום דמי תיווך לתובעת ביחס לדירה.

מסכת העדויות

6.       התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה ( ת/1) ועליו נחקרה.

7.       הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה ( נ/14) וכן תצהיר עדות ראשית מטעם בעלה, מר רונן עזרא ( נ/15), עליהם העידו ונחקרו.

  דיון והכרעה:

8.       תנאי ראשוני ובסיסי אותו יש לבחון כאשר עולה הדרישה לתשלום דמי-תיווך בעקבות עסקה במקרקעין הוא האם נקשר בין המוכר לבין מי שטוען לדמי-התיווך או בין הקונה לבין המתווך או בין שלשתם, הסכם ממנו משתמע, במפורש או מכללא, כי מתבקשת פעולת תיווך; רק בשלב הבא יש לבחון האם פעולתו של המתווך היתה הגורם היעיל שהביא להתקשרותם של הצדדים לעסקה, בה תיווך המתווך (ע"א 275/76 קלוגמן נ' עובדיה, פ"ד לא (1)  405).

9.       הנטל להוכיח כי נקשר הסכם תיווך בין המתווך לבין אחד הצדדים לעסקה, או בינו לבין שני הצדדים לה, מוטל על כתפו של המתווך. כפי שנקבע ב ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 847 (2001):

"משטוען פלוני- מתווך- כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עסקה שנקשרה בין שניים אחרים, נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין אחד מן הצדדים, או בינו לבין שני הצדדים, ולפיו יבצע פלוני את פעולת התיווך. לשם כך אין צורך בקיבול מפורש של הניצע וניתן ללמוד על גמירת-דעתו של הניצע להיעזר בשירותי התיווך של פלוני גם מהתנהגות הצדדים או מחילופי הדברים ביניהם (ראו: ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי, פ"ד לא(1) 405 (1976); ע"א 74/89 חסינים, חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' שפירא, פ"ד מו(1) 845 (1992))".

10.   אם בעבר, לפני כניסתו לתוקף של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן- " חוק המתווכים") לא היה הכרח שייכרת הסכם פורמלי או הסכם בכתובים דווקא, ודי היה בחילופי מילים, מהם עולה גמירות הדעת להיעזר במתווך לצורך מציאת קונה או מוכר, לפי הענין [ראו: ע"א2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3), 116 (1994)] הרי שכיום נדרשת לפי סעיף 9 (א) לחוק המתווכים הזמנה בכתב: "9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".